H&M、ZARA等快時尚品牌成新建購物中心標配
??為瞭引入知名快時尚品牌，購物中心的付出正在水漲船高，而給予裝修補貼、降租金都是談判的新籌碼。
??遍地開花的購物中心，讓快時尚品牌胃口大開。目前，為瞭引入快時尚品牌，新開業的購物中心給予裝修補貼、降租金，在業內已經成為“新常態”。而以前，此種待遇隻有LV、CUCCI、PRADA等奢侈品品牌才能夠享有。那麼，購物中心到底該不該為引入快時尚品牌降低招商門檻，並給出特殊待遇呢?
??享受奢侈品牌待遇
??當前，為瞭吸引人氣，H&M、ZARA、優衣庫、GAP、C&A等快時尚品牌已經成為各傢購物中心開業的標配。
??不過，為瞭引入這些快時尚品牌，購物中心的付出正在水漲船高，而給予裝修補貼、降租金都是談判的新籌碼。
??據曾操盤過北京首地大峽谷、現任港中旅房地產開發有限公司副總經理李綱介紹，2010年時，行業還沒有這種風氣，但現在給予裝修補貼、降租金已經成瞭趨勢。彼時，首地大峽谷雖然是北京南城首個大型購物中心，但依然在正常的情況下吸引到瞭GAP、H&M的進駐。
??“那時我們並沒有給予裝修補貼，不過後來的商業項目，尤其是位於二三線城市的，想要招快時尚品牌就顯得不那麼容易瞭，很多都必須給裝修補貼。”李綱直言不諱地說。
??“這種風氣是最近幾年才形成的，以前是不可能的事情。”北京綠地京城商業管理有限公司總經理王智明進一步坦言。
??仲量聯行零售地產部華北區總監羅綺華表示，以前給裝修補貼、降租金的做法，隻有招奢侈品品牌才會這麼操作，但現在隨著商業項目數量的增多，購物中心為瞭招進快時尚品牌這樣的“門頭神”，隻能降低招商門檻，給予一些特殊待遇。
??快時尚品牌的話語權有所加強，與近年來我國購物中心突飛猛進式的增長息息相關。
??據瞭解，近年來我國購物中心的增速一直保持在25%左右。來自中購聯的數據顯示，我國現在已經開業的購物中心為3100傢左右，預計2015年將突破4000傢。同時，當前正處於狂熱建設階段的我國，目前占據著全球一半以上的在建購物中心。
??購物中心數量的增多，商業項目間競爭的激烈，使其在招租快時尚品牌時的話語權正在減弱。
??蘇州繁花中心是哥倫佈商業集團2個月前才開業的項目，總體量11萬平方米，定位於區域型購物中心。目前，聚集的業態有連鎖餐飲、快時尚、兒童體驗、休閑娛樂等。其中，針對H&M和C&A這兩個快時尚品牌，項目操盤者給予瞭特殊待遇。
??雖然已經操作瞭三個購物中心的開業過程，但蘇州繁花中心還是哥倫佈商業集團旗下第一個引入快時尚品牌的購物中心。哥倫佈商業股份有限公司掌舵者孫旭東對中國商報記者表示：“以前招快時尚品牌不可想像，最多能招進來像綾致時裝旗下的VERO MODA、ONLY、JACK & JONES、SELECTED等品牌，但現在隨著快時尚品牌渠道的下沉，我們已經開始引入這些快時尚品牌瞭。”
??華而不實的面子工程?
??因快時尚品牌日益強勢，胃口越來越大，目前已有購物中心開始放棄招租他們。
??位於北京CBD東區的未來匯，是遠洋地產新打造的購物中心，今年6月正式對外營業，主要定位是成為年輕白領的休閑勝地。
??但在招租方面，未來匯運營總監武國強放棄瞭標配的快時尚品牌。
??坐落於北京朝陽北路上的未來匯，沒有購物中心一般意義上的大體量，可出租的商業面積隻有1.3萬平方米，為瞭將該項目做成小而精的購物中心，武國強帶領的招商團隊，除瞭招入瞭占地面積4000平方米的耀萊成龍國際影城外，其他商戶的面積都不大，連社區型購物中心的標配——超市都沒有引入。
??“附近華堂商場自營的超市能夠滿足周邊居民的需求，我們遠洋本身沒有超市，隻能從外面招，這對我們來說並沒有優勢。更何況超市也需要較大的經營面積，所以我們招入瞭7-11、屈臣氏等做瞭替代。”武國強告訴記者。
??當記者問起為何新竹市小額放款不招H&M、ZARA等更符合未來匯定位的快時尚品牌時，武國強表示，“每個購物中心都招快時尚品牌，容易形成同質化。而事實上，這些快時尚品牌對項目真正能起到多大作用，還是個未知數。”
??曾在凱德商用工作過的武國強回憶，以前凱德MALL有個項目剛開業時，為瞭吸引客流，給予裝修補貼、免租金的條件都談好瞭，但是H&M、ZARA也沒有進駐。而現在品牌商想要入駐這傢購物中心，卻隻能排隊等候。
??購物中心招快時尚品牌並不一定能很好地幫助其快速成長。武國強表示，“為瞭面子工程，做給別人看，花重金招一些實際上自身並不需要的快時尚品牌，內心的痛其實隻有自己知道。”
??最有力的證明是，雖然現在購物中心的數量正在逐年攀升，也有不少招瞭快時尚品牌“撐腰”，但真正能夠盈利的卻是少之又少。武國強這樣分析。
??洲聯集團北京分公司總經理滿莎此前曾告訴中國商報記者，當前我國購物中心的成功率不到兩成。在所有大型購物中心中每年有1/2開不瞭工，開工的項目中又有1/2開不瞭業，而在所有已開業的項目中還會有1/2掙不到錢。算起來中國購物中心的成功率大概隻有1/8。
??在武國強看來，新開業的購物中心，前期最重要的是與租戶共同成長。要招一些符合自身定位的租戶，而不是一味地盯著快時尚品牌。
??貼補也不是萬能的
??盡管如此，但像未來匯這樣敢對快時尚品牌說不的購物中心並不多。
??北京綠地京城商業管理有限公司總經理王智明最近在為房山綠地繽紛城奔波忙碌，該項目將於本月對外營業。其中，商業面積為8萬平方米，希望能打造成集購物、休閑、娛樂於一體的傢庭生活型購物中心。
??房山綠地繽紛城的前期計劃是準備引入H&M、優衣庫等快時尚品牌，但眼下開業在即，引入快時尚品牌的計劃已經泡湯瞭。
??“考慮到快時尚品牌能夠帶來人氣，我們一直很願意引進。”王智明如是說。但現實卻隻能讓王智明失望。王智明在接受中國商報記者采訪時表示，優衣庫方面雖然有去郊區開店的計劃，但被房山本地零售龍頭華冠捷足先登瞭。而H&M等雖然綠地給予瞭不錯的條件，但對方都不太願意去房山開店，因此沒有談成。
??而在當前零售業調整收縮的大背景下，想要對快時尚品牌說不，實際上也不是一件容易的事。因為，比起其他品牌，快時尚品牌的聚客能力還是很強的。
??哥倫佈商業股份有限公司掌舵者孫旭東表示，“雖然蘇州項目快時尚品牌H&M和C&A占的面積隻有3000平方米，但是貢獻的客流卻高達10%。”
??據孫旭東介紹，目前蘇州繁花中心每天的客流有5萬人次左右，周末的客流能夠在此基礎上增加30%至40%。其中，由於快時尚品牌的影響力很大，有1/10的客流是靠快時尚品牌吸引過來的。
??對於一個面積達11萬平方米的購物中心，面積占比不到3%的快時尚品牌能夠貢獻10%的客流，足以說明快時尚品牌在購物中心眼中的聚客利器的地位。
??業內人士認為，現在說哪個購物中心不想招快時尚品牌，那是假話。但隻靠貼補，快時尚品牌也不一定會選擇那個項目，畢竟快時尚品牌也有自己的開店計劃。一個可以作為參考的例子是，新光天地6年前剛開業時，曾給LV預留瞭一個非常好的位置，還貼補瞭不少裝修費，但是最後LV並沒有入駐。去年LV終於進駐新光天地瞭，沒有給予大力度裝修補貼，位置還比先進駐的CUCCI差很多。
??孫旭東坦言，對於快時尚品牌而言，不是說購物中心能夠給予裝修補貼就一定會過去開店，對方也有前期的考核標準，看看是否值得開。畢竟，在開業成本上快時尚品牌是占大頭的。
??羅綺華分析認為，快時尚品牌開店是要擔風險的。實際上，快時尚品牌並不特別看重會不會給予裝修補貼。他們比較在乎的是項目本身好不好、團隊的運營能力怎麼樣以及入駐後店鋪能不能實現盈利，這些因素才是他們決定是否開店的關鍵。因為快時尚品牌一旦決定開店，會增加很多成本，包括庫存、人力等，而一旦銷售跟不上，就極有可能使全部投入打瞭水漂。
??博弈尚缺少市場規則
??其實，購物中心招快時尚品牌不僅需要前期給予裝修補貼，後期的租金貢獻度也比較低，為此出於聚客層面考慮，在引入快時尚品牌時，購物中心與對方的談判，其實是一個博弈的過程。
??李綱透露，雖然此前首地大峽谷沒有為招GAP給予裝修補貼，但實際上相較於綾致時裝旗下的幾個品牌，GAP的租金貢獻力度要低1/3。這是因為當時GAP比較符合首地大峽谷的定位，既有形象又能賺錢，還能攢人氣。
??“我們現在已經摒棄瞭收租金的做法，對於快時尚品牌，我們改為采用經營扣點的模式，按月抽取6至7個點。”孫旭東對中國商報記者表示。
??在羅綺華看來，不能將快時尚品牌的強勢，歸結為快時尚自身的原因。實際上，這是雙方博弈的一個過程，取決於項目是否有優勢、有沒有聚客能力、位置是不是夠好等。
??目前，也並不是對所有的購物中心，快時尚品牌都要求對方必須給予裝修補貼。如果購物中心需要快時尚品牌這個“門頭神”、需要這個聚客利器，那放寬招商條件是必然的。因為目前看來，快時尚品牌對很多購物中心的作用是不言而喻的。羅綺華這樣分析。
??“當前，很多購物中心都開始向郊區或者二三線城市下沉，如果覆蓋的人口足夠多，並且高端消費者足夠多，引入快時尚品牌其實是個不錯的選擇。因為快時尚品牌的價格很多人都能消費得起，確實能夠給項目帶來客流。”羅綺華進一步表示。
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??但對於一些成熟的購物中心，聚客能力本身就非常強，地理位置也非常有優勢，又符合快時尚品牌的開店需求，其實購物中心不給予裝修補貼，對方也非常願意進駐。羅綺華表示。
??據王智明觀察，對奢侈品牌購物中心已經有一套很成熟的招商標準，而對於快時尚品牌，該不該引入，需不需要給予裝修補貼，需要給予多大的裝修補貼，這都要根據商業項目的地理位置、成熟度以及自身的需求去判斷。
??事實上，品牌商與購物中心之間，誰應該強誰又應該弱，這是由供需關系來決定的。據王智明介紹，目前快時尚也不隻有服裝品牌，就連最近幾年剛紅火起來的外婆傢、綠茶等快時尚餐飲品牌也可以包括其中。由於近年商業地產發展較快，對品牌商的需求越來越大，這也促使快時尚品牌開始提出一些更加苛刻的進駐條件。
??“在這種背景下，如果購物中心需要快時尚服裝或餐飲品牌，就必須進行談判，去相互博弈。反之，如果一個購物中心的商業氛圍已經很濃厚，不需要靠這些快時尚品牌去拉動，快時尚品牌也會主動降低身價去進駐，更別提還要什麼條件瞭。”王智明坦言。
??在羅綺華看來，購物中心在與商戶談入駐時，應該量力而行。要看自身是不是需要這個品牌，不能因為是個品牌都給予裝修補貼。畢竟建設一個購物中心，前期是需要很多資金投入的，如果項目完成後，沒有辦法及時回籠資金，將會影響到地產公司的現金流。
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新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-12-09/09495947899611451798369.shtml
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