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  華遠地產董事長任志強觀察到，2011年開始，本輪調控初期，一線城市是重災區，開發商紛紛跑到三四線城市去拿地，並引發其地價上漲。

  在中國，最關心城鎮化路徑選擇的群體莫過於開發商。中國的城鎮化道路該怎麼走，關乎下一步機會在哪裡。對於常常一擲數億資金地拿地的開發商，沒有誰比他們更懂得選擇比努力更重要的意義。

  城鎮化的地產機遇

新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2013-12-26/08282553661.shtml

  在城鎮化加速的中國，很多城市都出現公共品短缺的狀況。然而，僅靠政府力量，難以在短時間內解決問題。譬如，成都天府新區目前還沒有一傢三甲醫院，他們迫切地希望引入醫療資源。北大資源集團發現，二三線城市很歡迎能植入產業資源的開發模式，一線城市郊區也急需公共品的補位。回首過去5年走過的道路，方正集團總裁、北大資源集團董事長餘麗發現，北大資源集團的戰略與政策方向是高度契合的。

  萬科執行副總裁毛大慶常常援引6組數據來證明北京的吸引力。北京有24所"211工程"大學，排名第二的上海僅有10所，而中國一共隻有不到80所"211工程"大學。

  全聯房地產商會創會會長聶梅生觀察到，"北上廣深房價漲幅相當高，但其他部分城市的房價不僅在GDP漲幅之下，有的甚至低於CPI增長。"她認為，2014年的房地產市場會沿襲這個態勢，即一線城市的房價仍將處於高位，但漲幅會收窄，一線城市和其他城市之間的房價差異化將繼續擴大。

  聶梅生指出，當前房價確實是兩個脫離--既脫離經濟的基本面，又脫離人的支付力，個別城市已經形成泡沫瞭，比如鄂爾多斯、溫州，但並沒有形成全局性的泡沫。

  表面上，開發商是在依照政策風向做戰略決策，實際上，有客觀規律在主導市場的發展。城市亦是人們選擇的結果。好的城市集聚瞭更多的資源，吸引瞭更多的人，因此誕生瞭更多的需求。人們在城市裡生產財富，並且有能力為自己的需求支付。

  小城市也存在著強烈的改善性需求。世茂集團品牌管理總監孫靜也表示，世茂會選擇性進入百強縣。2012年，在福建晉江，世茂單靠禦龍灣一個項目銷售瞭43億元。這樣的模式2013年被復制到離晉江不遠的石獅。石獅市現有戶籍人口約40萬，2012年人均GDP(常住人口)為76827元。世茂"摩天城"項目，4月份拿地，10月31開盤，日光，20億元。

  地產商們關註政策的變化，但有時風向並不是左右投資決策的決定性因素。以北大資源集團為例，2009年該公司戰略定位為城市運營商，是因為看到瞭很多地方對產業對文化有著巨大的需求。

  但在一些開發商忙著回歸一線城市之際，一些非主流城市也正在誕生一些奇跡。

  地價的上漲，釋放瞭房價上漲的強烈信號。盡管地價昂貴，但任志強告訴記者，如果下半年華遠要買地，首選北京。一線城市地價昂貴，但有更明確的預期。任志強以北京舉例說，"國五條"出臺後，北京是執行得最為嚴格的一座城市，但房價卻一直在上漲。

  地價的上漲說明瞭一切。2012年12月31日，華遠地產以接近500%的溢價率、16000元/平方米(扣除保障房)拿下通州地塊時，還有人稱之為地王。但不久之後泰禾地產在附近拍出的地塊，輕松超越瞭華遠創造的紀錄，樓面價達19000元/平方米。

  "這就是北京的強大的發展動力之來源。"毛大慶認為，核心城市的房地產價值無需討論。但與前幾年不同的是，2013年下半年以來開發商在北京所取得的地塊大多位於五環以外。但即便如此，五環外的房子也是開盤就賣光。

地產商的城鎮化選擇題聚焦一線還是開辟二三線

  很快暴露出的問題是，部分三四線城市供應遠大於需求，繼鄂爾多斯、溫州之後，江蘇無錫、江蘇常州、遼寧營口、甘肅酒泉等多個地方相繼被曝出類似"鬼城"，很多空置樓盤無人問津。從2012年底開始，一批房企重回一線城市。

  在規律面前，長官意志也常常失效。毛大慶在第五屆地產中國論壇上說，他曾經去參觀一些新興城市的商務區，發現地方政府的領導都在說相同的故事，都稱自己城市建造的商務區未來將成為集聚之地、將成為區域發展引擎。毛大慶的疑問是， "怎麼會有那麼大的需求，怎麼會有那麼多的發展引擎。"

  全中國的重點中學前一百強中有35所坐落於北京。常住北京的兩院院士超過瞭總數的50%。500名衛生系統認可的好醫生中，有227位在北京。重要的門戶網站的總部，除騰訊外，絕大多數在北京。還有像中央國傢機關、軍隊各總部，駐華使領館、五百強總部、海歸精英等等，以及一些身份不明的有錢人都在北京。

  回歸的邏輯

  碧桂園集團副總裁王少軍在參加21世紀經濟報道舉辦的城鎮化論壇時表示，碧桂園通過對三四線城市，甚至是縣城的開發後發現，地方政府對加快城市建設、居民對改善住房需求，都懷著巨大的迫切心情。隻要有需求就有市場。開發商需要做的是，配合好政府南投縣貸款免保人、配合好當地居民。定位恰當，不越權、不以房地產帶動新城鎮化發展。

  中央定調城鎮化發展方向以後，開發商未來的機遇在哪裡？住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹公開表示，房地產市場的投資機會，已經從過去十餘年高速增長的趨勢性機會，變成與產業結構升級、城鎮化建設等經濟發展大方向同步的結構性機會。

  她提醒房地產企業，要註重新型城鎮化政策下關註城市群。"房地產發展從來都是麟洛鄉土地貸款期數和城市的發展緊密相關，下一步的城市發展是要走以城市群作為推動城市發展的主體形態，這是新型城鎮化規劃中的重要內容。"

  秦虹指出，房地產投資還要關註中國的高速交通網絡建設。"現在全國657個城市可以分為兩類，一類是在高速交通網上面，有交通節點；還有一些城市是在這個網的下面。大致可以判斷，在交通網上的城市，與交通連接點、交差點、會合點的城市投資效率更高。"

  秦虹認為，產業結構的升級將促進優質商務和旅遊地產的發展。"下一步，中國經濟增長很重要的一方面，就是大幅度提高服務業所占的比重。"她還提醒投資者應該關註"城鎮化時代的樓宇經濟"，"這些地區的樓宇更新改造和再資產化的機會是非常大的，因為這些樓宇的物業價值一定會伴隨著土地的級差地租同步提升。"



內容來自sina新聞

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